Es importante distinguir entre una propiedad destinada a vivienda y
otra destinada a actividades comerciales, ya que cada una tiene normativas
específicas. Aquí te explicamos los aspectos clave para determinar el canon de
arrendamiento de vivienda en Colombia.
¿Cómo se establece el canon de arrendamiento de un inmueble destinado a vivienda,
Existe un tope legal?
No existe un tope único y específico para establecer el canon de arrendamiento en
vivienda, pero la Ley 820 de 2003, conocida como la Ley de Arrendamiento de
Vivienda Urbana, establece ciertas normas que regulan su cálculo. A continuación, te
resumimos las principales reglas:
1. Límite basado en el valor del inmueble, de acuerdo a la ley 820 del 2003.
El canon de arrendamiento no puede superar el 1% del valor comercial del inmueble,
el cual se determina , para estos fines ,teniendo en cuenta que este valor comercial
es igual al 2% del avalúo catastral vigente. Este límite asegura que los arrendamientos
sean proporcionales al valor de la propiedad, según la ley. No entraremos a comentar
si el valor catastral establecido por las entidades catastrales, duplicándolo, llegue a
reflejar el verdadero precio, que se pague por el bien inmueble referenciado.
2. Incremento anual
El incremento del canon, de un contrato de arrendamiento , solo puede aplicarse al
cumplirse 12 meses de ejecución del mismo. Este aumento debe estar basado en el
índice de precios al consumidor (IPC) vigente y no puede superar este valor, según lo
estipulado por la ley. Para aplicar este reajuste , también se debe revisar lo estipulado
en el numeral1.
Por ello para facilitar su interpretación colocaremos un ejemplo :
Ejemplo:
Canon actual año 2024 : $1.000.000, fecha de inicio del contrato 1 de diciembre del
2023.
IPC : aplicable para el año 2024, que es el establecido del año inmediatamente
anterior estipulado por el DANE, correspondió a 9.28%
Reajuste del canon : Para el 1 de diciembre del 2024 le corresponde ajustar el canon a
$1.092.000.
Se revisa no supere el 1% del valor comercial, que es igual al 2% del avalúo catastral.
Valor catastral del inmueble $90.000.000,
Valor comercial en este caso $180.000.000
El 1% da la posibilidad de incrementarlo hasta $1.800.000 el valor de la renta, sin
embargo se toma el menor valor , de acuerdo a la ley y es el que dio como resultado
con el reajuste.
Es bueno saber que el mercado influye , siempre que no se pase del tope establecido.
Su ubicación, estrato, condiciones de habitabilidad, y algunos factores relevantes
ayudan a que el canon , alcance a generar una renta, cercana o sobrepase
porcentualmente los intereses mensuales, que se pagan por un CDT Bancario.
Para revisar otros aspectos económicos sobre la rentabilidad de una propiedad,
también hay que sumarle la valorización que alcance en un tiempo determinado, que
no analizamos por ser otro tema aparte.
3. Reglas específicas para contratos verbales y escritos
Todos los contratos de arrendamiento, ya sean verbales o escritos, están regulados
por la Ley 820. Sin embargo, se recomienda formalizarlos por escrito para garantizar
mayor claridad entre las partes.
Aspectos adicionales a tener en cuenta
Si el inmueble está destinado únicamente a vivienda, no se pueden imponer cánones
adicionales por el uso de zonas comunes, salvo que se acuerde explícitamente en el
contrato. En caso de incumplimientos o abusos, los arrendatarios y arrendadores pueden acudir
a las autoridades locales o a un centro de conciliación para resolver conflictos.
Conclusión
Conocer las reglas que rigen el canon de arrendamiento no solo te ayudará a calcular
correctamente el valor de tu propiedad, sino que también te permitirá evitar
inconvenientes legales. La Ley 820 de 2003 busca garantizar un equilibrio entre los
derechos de los arrendadores y los arrendatarios, fomentando relaciones
contractuales justas.
Únete a la discusión